买方贷款逾期，卖方解约未获支持

奚正辉


　　买方黄女士向卖方孔先生购买上海浦东三林的一套公寓房，总价180万元，合同约定2009年10月18日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，买方以银行贷款方式支付100万元，他项权证办出后3个工作日内，该款项由银行直接划入卖方帐户，若买方贷款不足部分过户当日以现金形式补足给卖方。若买方逾期付款超过5日，卖方有权解除合同，买方赔偿总房款20％的违约金。
　　买卖合同签署后，买方委托贷款中介公司向工商银行申请贷款，但是到2009年10月10日工商银行告知系争房屋是动迁安置房，要求提供《拆迁安置协议》，卖方无法提供，故双方于2009年10月19日到深圳发展银行办理贷款，买方贷款未获批准，买方单独于11月1日又向兴业银行申请贷款。卖方于2009年11月6日发函要求解除合同，买方于11月7日发函要求卖方配合到兴业银行办理贷款。
　　双方协商不成，买方起诉要求继续履行合同，卖方反诉解除合同并赔偿违约金20％。
　　经法院开庭审理，本案的争议焦点是到底谁违约。
　　买方认为：工商银行没有批准贷款的原因是卖方不能提供《拆迁安置协议》，导致其不能按时完成贷款手续。卖方同意其到其他银行办理贷款，之后贷款的时间没有约定，故买方没有违约。
卖方认为：卖方没有提供《拆迁安置协议》的义务，虽然系争房屋是动迁安置房屋，有未满5年不准上市交易的规定，但是系争房屋已经满5年，是可以自由流通的。买方贷款未获批准是工商银行的过分要求导致的，付款是买方的义务，理应由买方承担逾期付款的违约责任，买方承担违约责任后可以追究第三人工商银行的责任。买方虽然已实际行为表示同意买方到第二家银行深圳发展银行办理贷款，但是该银行没有批准买方的贷款，买方再另外更换第三家银行，卖方不予同意。因为买方逾期贷款，故卖方有权解除合同。
　　最后法院认为双方都没有违约，为了保护交易的安全，而且买方在庭审中表示愿意一次性支付房款，房屋买卖合同是可以继续履行的，判决卖方继续履行买卖合同。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
中国政府 罗马尼亚社会主义共和国政府


中华人民共和国政府和罗马尼亚社会主义共和国政府邮政和电信协定


（签订日期１９７５年５月３１日 生效日期１９７５年１１月１１日）
　　中华人民共和国政府和罗马尼亚社会主义共和国政府，为了进一步扩大和加强两国间邮电通信方面的联系，以促进两国政治、经济和文化关系的发展，决定签订本协定，条文如下：

　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则

　　第一条　中华人民共和国和罗马尼亚社会主义共和国按照本协定的规定，并参照双方所接受的万国邮政联盟和国际电信联盟的现行有关规定办理邮政和电信业务。

　　第二条　两国邮政和电信主管部门（以下简称主管部门）将采取一切措施以扩大和改进两国间邮政和电信联系。

　　第三条　双方主管部门将经常研究和共同商定有关邮电业务经营与结帐的有效方法以及有利于双方的资费。

　　　　　　　　　　　　　　第二章　邮政

　　第四条　中罗两国间的邮政联系应尽可能利用最好的条件，以使邮件的运输迅速和安全。
　　双方应按照商定的手续和对双方最有利的经济条件，尽可能利用对方的陆路、海路和航空邮路运递各自和转往第三国的邮件。

　　第五条　双方互寄和经转的函件可由水陆路和航空寄递。保价信函按双方主管部门商定的运输方式寄递。
　　双方间邮件的直接互换和经转业务通过互换局办理。一方主管部门应及时将所用的互换局及其变动情况通知另一方主管部门。

　　第六条　一方发由另一方经转的邮件总包，应由后者交由运输本国邮件总包所使用的最快邮路运递。

　　第七条　挂号函件应在封发函件总包清单上予以总登。但改寄、退回和散寄经转的函件，应逐件登列在封发函件总包清单或特别清单上。

　　第八条　双方互寄的邮政包裹，包括普通、脆弱和保价包裹。每件包裹的重量不能超过二十公斤。
　　邮政包裹可由水陆路和航空寄递。保价包裹按双方主管部门商定的运输方式寄递。

　　第九条　保价包裹的最高保价额定为一千金法郎。

　　第十条　保价信函的最高保价额定为五千金法郎。

　　第十一条　邮政包裹的终端费、陆路、海路转运费和航空运费，由双方各自确定，并通知对方。

　　第十二条　为了促进邮票发行方面的合作和互通情报，双方主管部门同意定期交换新发行的邮票。

　　　　　　　　　　　　　　第三章　电信

　　第十三条　中罗两国间的电信联系应尽可能利用最好的条件，以使电话、电报、用户电报和商定的其他电信业务的传递迅速和安全。
　　双方应按照商定的手续和最有利的经济条件，尽可能利用对方的电信联系经转其来往第三国的电信业务。

　　第十四条　一方主管部门应根据其可能条件，为另一方主管部门发往第三国的经转业务和终端业务提供必要的技术手段。
　　一方主管部门应将其需要另一方的电路和邮路通知另一方主管部门，并由双方协商确定。

　　第十五条　双方受理现行国际电报规则所规定的各类电报。双方对非必须受理的电报业务，用通信方式商定。

　　第十六条　双方受理下列各类电话业务：
　　一、政务电话；
　　二、业务电话；
　　三、私务电话。
　　上述各类电话均办理叫人、叫号业务。

　　第十七条　为避免两国间无线电通信业务的相互干扰，双方主管部门应互相协商并制定消除干扰的必要措施。

　　第十八条　双方根据本国的法律规定，并参照国际电信联盟的现行规则，商定两国间交换的电报、电话、用户电报和其他电信业务资费。

　　第十九条　两国间的政务电报按普通私务电报价目的百分之五十计费。

　　第二十条　两国间的政务电话按普通私务电话价目的百分之五十计费。

　　第二十一条　两国间的电话、电报、用户电报和其他电信业务资费，根据本国的法律规定，并参照双方所接受的国际电信联盟规定的现行资费标准，必要时可用通信方式进行协商调整。

　　　　　　　　　　　　第四章　邮电帐务结算

　　第二十二条　双方主管部门按照商定的时间定期进行和直接办理本协定规定的邮电帐务和结算，并对采用某些简化帐务结算的方法予以研究。

　　第二十三条　参照现行万国邮政公约和国际电信公约的规定，双方确定资费和计帐使用的货币单位为金法郎。

　　第二十四条　为实施本协定而引起的各项付款，应按照中罗两国政府每年所签订的交换货物和付款议定书的规定办理。

　　　　　　　　　　　　　第五章　其他条款

　　第二十五条　为便于实施本协定的各条款，双方主管部门在必要时，可通过函电，明确某些技术内容以及在最好的条件下组织双方间的各种邮电业务。

　　第二十六条　双方来往的业务函电和业务用语用法文或英文。

　　第二十七条　在对本协定的解释或执行中发生分歧时，应通过双方主管部门直接协商解决。如双方主管部门不能达成协议，则通过外交途径解决。

　　第二十八条　本协定自双方履行各自法律规定的程序，并相互通知之日起生效。有效期为五年。如双方中的任何一方在期满前六个月，没有书面通知终止本协定，则本协定将自动延长五年，并依此法顺延。

　　第二十九条　经双方协商同意后，可对本协定进行修改或补充。上述修改或补充自双方履行各自法律规定的程序，并相互通知之日起生效。

　　第三十条　自本协定生效之日起，一九五五年七月三十日在布加勒斯特签订的《中华人民共和国和罗马尼亚人民共和国邮政和电信协定》即行失效。
　　本协定于一九七五年五月三十一日在布加勒斯特签订，共两份，每份都用中文和罗马尼亚文写成，两种文本具有同等效力。
　　注：双方相互通知，已履行了各自法律手续，本协定于一九七五年十一月十一日起生效。

　　中华人民共和国　　　　　　　　　　罗马尼亚社会主义共和国
　　　政府代表　　　　　　　　　　　　　　　政府代表
　　　　钟夫翔　　　　　　　　　　　　　　　　杜达什
　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　　（签字）