吉林市非住宅房屋租赁管理暂行办法

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吉林市非住宅房屋租赁管理暂行办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市非住宅房屋租赁管理暂行办法
吉林市人民政府



第一条 为加强对非住宅房屋租赁活动的管理,保护租凭双方的合法权益,根据国家和省的有关规定,结合我市实际,特制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区内所有非住宅房屋租的管理。
第三条 对非住宅房屋的租赁应按着“搞活房屋市场,合理利用房源,强化管理手段,方便租赁双方”的原则进行管理。
第四条 市房产管理局是全市非住宅房屋租赁管理工作的主管部门,市房地产产权管理处负责非住宅房屋租凭管理的日常工作。
工商、物价、税务、公安等有关部门,应按各自的职责分工协助房产部门做好非住宅房屋租凭的管理工作。
第五条 凡具有县以上房产部门核发的产权证、无倒塌危险的单位自管房屋、私有房屋及其它房屋,均可出租。
第六条 租赁房屋就按下列规定办理手续:
(一)租赁双方签订租赁合同。合同中应明确规定房屋的座落地点、数量、用途、租赁期限、月租金额、租金交纳期限。租凭期间房屋维修保养的责任和违约责任等内容。
(二)租赁双方特产权证和租赁合同到当地区以上房地产权管理部门登记,由房地产权管理部门批准并核发房屋租赁许可证。
(三)租赁双方将合同的副本报当地工商和房地产管理部门备案。
(四)出租方凭房屋租赁许可证到物价部门领取收费许可证并到税务部门办理税务登记。
第七条 租赁期限一般不应超过三年。
第八条 出租方应对出租的房屋及其附属设施进行定期和不定期的维修,保证房屋的安全和正常使用。因不及时维修房屋发生倒塌事故,造成承租方人身伤害或财产损失的,出租方依法承担民事责任。
第九条 承租方应爱护房屋及其附属设施,按租赁合同的规定使用房屋、交纳租金。未经出租方同意,擅自拆改、损坏房屋及其附属设施的,承租方应赔偿损失,并恢复原状。
第十条 非住宅房屋的基本租金标准由市房产局、物价局确定。租赁双方经协商可将租金适当上浮,超过基本租金标准的,出租方应按规定向房产部门缴纳超标费。
第十一条 出租方收取租金时,必须使用税务部门统一印发制的房租发票,并按有关规定缴纳税金。
第十二条 出租方应按规定向房产部门缴纳租赁管理费。
第十三条 出租方应按合同规定的标准收取租金,不得收取其它额外费用。
第十四条 承租方如需改变租用房屋的用途,必须事先征得出租方同意,双方应按新的用途重新签订租赁合同,并办理有关手续。
第十五条 在租赁合同有效期间,租赁双方经协商同意可以提前解除合同。提前解除合同的,必须到房产部门办理手续。
第十六条 有下列情况之一的,出租方或承租方可提前以书面形式向对方提出解除租赁关系:
(一)承租方未经出租方同意擅自将承租的房屋转租、转借、转让的;
(二)承租方擅自拆改、损坏房屋及其附属设施的;
(三)出租方不履维修房屋责任的;
(四)出租方不按合同规定收取租金的;
(五)承租方无正当理由拖欠租金累计三个月以上的;
(六)承租方利用承租的房屋从事非法活动的;
(七)出租方提出无理要求或干扰妨碍承租方的经营活动等的;
(八)出租的房屋因国家征地、修路、基建等需要而动迁的;
(九)出租的房屋受到自然灾害、火灾等破坏,经房产部门鉴定确实不能继续使用的。
凡因上述原因提前解除租赁关系的,须到房产部门办理有关手续。
第十七条 租赁双方发生纠纷自行协商不成的,应由房产部门调解,对调解不服的,可申请工商部门仲裁,也可直接向人民法院起诉。
第十八条 租赁期满需续租的,租赁双方应按本办法第六条的规定重新办理有关手续。
第十九条 有下列情况之一的,由房产部门或会同有关部门予以处罚。触犯刑律的由司法机关依法追究刑事责任。
(一)对违反本办法第六条规定,擅自出租房屋的,责令其限期补办手续或停止出租,没收出租方全部非法所得,并对出租方处以非法收入金额二至三倍的罚款。
(二)对违反本办法第十条、第十二条的规定,不按规定缴纳超标费的租赁管理费的,除责令其限期补交外,并外以五十元至一百元的罚款。
(三)对违反本办法第十三条的规定,变相收取其它费用的除没收其非法所得外,并处以其非法所得金额二至五倍的罚款。
(四)对违反本办法第十四条、第十五条、第十六条、第十八条的规定,变更房屋用途、解除租赁合同或续租不到房产部门办理手续的,除责令其补办手续外,并处以三十元至五十元的罚款。
当事人对处罚不服的,可在接到处罚通知之日起十日内向作出处罚决定的部门的上级机关申请复议。对复议后的处理仍不服的,可在接到通知起七日内向人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的,作出处罚决定的部门或复议机关可申请人民法院强制执行。
第二十条 房产管理人员在管理工作中玩忽职守、徇私舞弊的,由上级主管机关或有关部门给予批评教育、行政处分、经济处罚。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 本市规划区内的部队房屋租赁管理按本办法执行。
本市城市规划区外的建制镇和独立工矿区非住宅房屋租赁的管理,可参照本办法执行。
第二十二条 本办法自一九八九年一月一日起施行。




1988年11月26日
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福建省人民政府关于印发《福建省女职工劳动保护规定实施细则》的通知

福建省政府


福建省人民政府关于印发《福建省女职工劳动保护规定实施细则》的通知
福建省政府


通知
各地区行政公署,各市、县人民政府,省直各单位:
现将《福建省女职工劳动保护规定实施细则》印发给你们,请认真贯彻施行。施行中遇到的具体问题,请径与省劳动局联系。

福建省女职工劳动保护规定实施细则
第一条 为维护女职工的合法权益,减少和解决女职工在劳动和工作(以下统称劳动)中因生理特点造成的特殊困难,保护其健康,以利于社会主义现代化建设,根据国务院《女职工劳动保护规定》,结合我省实际情况,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本省境内所有国家机关、人民团体、企业、事业单位(以下统称单位)的女职工。
第三条 本实施细则所指企业包括:全民、集体所有制企业,中外合资、中外合作企业,外商独资、侨资、台资企业,乡镇企业,农村联户企业,城市街道企业、私营企业以及各种形式的联营企业和个体工商户。
第四条 本实施细则所指女职工包括:固定职工、劳动合同制职工、临时职工以及计划外聘用工。
第五条 凡适合妇女从事劳动的单位,在招收职工时,对男女必须一视同仁,不得随意提高标准或无理拒绝招收女职工。
第六条 实行劳动合同制的女职工,在怀孕期、产期、哺乳期内,单位不得解除或终止其劳动合同。
第七条 禁止安排女职工从事矿山井下、国家规定的第四级体力劳动强度的劳动和其他女职工禁忌从事的劳动。
第八条 从事高空、低温、冷水、野外流动和国家规定的第三级体力劳动强度的女职工在月经期间,所在单位应调整安排其他劳动或给予公假一天。
第九条 女职工在怀孕期间,所在单位不得安排其从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动和孕期禁忌从事的劳动,不得在正常劳动日以外延长劳动时间;对不能胜任原劳动的,应根据医疗保健部门的证明,调整减轻劳动量或者安排其他劳动。
第十条 怀孕七个月以上(含七个月,下同)的女职工,所在单位不得安排其从事夜班劳动,对从事连续工作工种的,在劳动时间内每天应安排四十至六十分钟的休息,并不扣减出勤时间。
第十一条 怀孕七个月以上的女职工,确有实际困难的,经本人申请,所在单位批准,可以请产前假。
第十二条 怀孕的女职工,根据卫生部门产期保健规定,在劳动时间内进行产前检查,按公假处理。
第十三条 女职工产假为九十天,其中产前休假十五天。难产的,增加产假十五天。多胞胎生育的,每多生育一个婴儿,增加产假十五天。
第十四条 女职工怀孕流产的,其所在单位应根据医疗保健部门的意见,分别下列情况给予产假:
怀孕三个月以内流产的,给予产假十五至三十天;
怀孕三个月以上七个月以内流产的,给予产假四十二天。
第十五条 女职工哺育婴儿期间,其所在单位应在每班劳动时间内给予两次哺乳(含人工喂养)时间,每次三十分钟。多胞胎生育的,每多哺乳一个婴儿,每次哺乳时间增加三十分钟,两次哺乳时间,可以合并使用。哺乳时间和在本单位内哺乳往返途中的时间,算作劳动时间。
第十六条 女职工哺育婴儿期间,确有实际困难,经本人申请,所在单位批准,可请哺乳假至婴儿一周岁止。
第十七条 女职工哺乳期内,所在单位不得安排其从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动和哺乳期禁忌从事的劳动,不得延长其劳动时间,一般不得安排其从事夜班劳动。
第十八条 女职工怀孕,在本单位的医疗保健机构或指定的医疗保健机构检查和分娩时,其检查费、接生费、手术费、住院费和药费由所在单位负担,费用由原医疗经费渠道开支。
第十九条 女职工在产假期间基本工资、物价补贴照发。
产前假、哺乳假期间按本人基本工资的60%~80%发给,物价补贴照发,并应计算工龄。
女职工产假期满,因病仍不能工作的,经过医疗保健部门证明后,其继续休息期间的待遇,按职工患病的有关规定处理。
第二十条 女职工经本单位的医疗保健机构或指定的医疗机构确诊患有更年期综合症的,应给予照顾,酌情安排适宜的劳动。
第二十一条 各单位每两年应对女职工进行一次妇女科病普查,其费用由所在单位负担,普查时间按公假处理。对患有妇科病者,应组织治疗,其治疗费用按现行劳动保险医疗待遇的有关规定执行。
第二十二条 女职工比较多的单位,应按照国家有关规定,以自办或者联办的形式,逐步建立女职工卫生室、孕妇休息室、哺乳室、托儿所、幼儿园等设施,并妥善解决女职工在生理卫生、哺乳、照料婴儿方面的困难。
最大班女职工达一百人的单位,应设置女工卫生室和孕妇休息室等妇幼保健设施。
最大班女职工不满一百人的单位,可设置简易的温水箱及冲洗器。
各单位所建的妇幼保健设施,应符合卫生、安全要求,并有专人管理。
第二十三条 各单位应根据本单位的职业特点,建立相应的女职工劳动保护制度,严格管理,保证国务院的规定和本实施细则的实行。
各单位在进行新建、扩建、改建工程项目时,应按照《工业企业设计卫生标准》的要求,设置相应的女职工劳动保护设施,实行同时设计、审查,同时施工,同时验收和投入使用。
第二十四条 各单位及其上级主管部门,都应确定负责女职工劳动保护工作的人员,依据国家和本省有关法律、法规加强行政管理。
第二十五条 女职工劳动保护权益受到侵害时,有权向所在单位的主管部门或当地劳动部门提出申诉,受理申诉的部门自收到申诉书之日起在三十日内必须作出处理决定;女职工对处理决定不服的,可以在收到处理决定书之日起十五日内,向当地人民法院起诉。
第二十六条 对违反本实施细则侵害女职工劳动保护权益的单位负责人及其直接责任者,其所在单位的主管部门应根据情节轻重,给予相应的行政处分,并责令该单位给予被侵害女职工合理的经济补偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 各级劳动部门负责对本实施细则的执行情况实行国家监察,对违反本实施细则的单位,给予五百元至二千元的经济处罚,处罚办法按省政府闽政[1984]28号《福建省劳动安全监察暂行规定》执行。
各级卫生部门、工会和妇联组织有权对本实施细则的执行情况进行监督。
第二十八条 女职工违反《福建省计划生育条例》的,按计划生育条例有关规定执行,其劳动保护不适用本实施细则。
符合计划生育规定的,其产假奖励办法按《福建省计划生育条例》执行。
第二十九条 女职工因生理特点禁忌从事劳动的范围,按劳动部颁布的规定执行。
第三十条 第三、第四级体力劳动强度作业按国家标准GB3869—83《体力劳动强度分级》的计算方法确定。
第三十一条 本实施细则下列用语的含义是:
(一)“高空作业”系指在距离基准面二米以上(含二米)有可能坠落的高处进行的作业。
(二)“低温作业”系指常年在低温环境下进行的作业。
(三)“冷水作业”系指常年在冷水里进行的作业。
(四)“夜班劳动”系指在从二十二时之后至凌晨上班的劳动。
第三十二条 本实施细则由福建省劳动局负责解释。
第三十三条 本实施细则自批准之日起施行。



1989年1月28日
论工程量清单计价原理

黎广军
(深圳市造价工程师协会会员, 广东 深圳 518031)

摘要: 工程量清单计价与定额计价的根本差异并非计价方法不同而是采购对象的性质不同,前者是工程零部件产品而后者是施工工艺,因此清单计价能有效控制工程造价而定额计价难以控制工程造价。
关键词: 工程量清单; 工程造价; 计价原理
中图分类号: TU723.2 文献标识码: A

On the Principles of Valuation with Bill of Quantity of Construction Works
LI Guang-jun
(A Associator of Shenzhen Cost Engineer Association, Shenzhen 518031, China)
Abstract: The basic difference between the valuation with bill of quantity of construction works and with the ration isn’t the difference of the valuation method but is the difference of the purchase target's nature, the former is the project spare part products and the latter is the construction crafts, so the valuation with bill of quantity can control construction cost effectively but the valuation with the ration can't control construction cost effectively .
Keywords: bill of quantity of construction works; construction cost; valuation principle


《建设工程工程量清单计价规范》(下称《计价规范》)自2003年7月1日施行至今已经2周年,其成效未如理想,而理论不清晰可能是主要原因之一。本文从工程采购的角度出发,探讨工程量清单计价原理。

1清单计价与定额计价的差异

1.1 “物理肢解”采购与清单计价

当我们无法评估一件商品的价格时,往往就会比较其零部件的价格。例如,两台配置不同的组装电脑无法比价,但可以通过比较主板、显示器等电脑零部件产品的价格来比价,因此,我们会要求电脑装配商列出一张“工程量清单”报价。如果清单中各种零部件的报价都是合理的,这台组装电脑的价格就是合理的;如果某个零部件的价格偏高,我们就会提出质疑。
建设工程是一次性生产的单件性产品,市场上往往没有完全相同的工程可以比价,因而难以建立其商品市场。但门窗等工程零部件产品可以互相比价,因此可采用“物理肢解”方式,在观念上将建设工程肢解为各种工程零部件产品,列出清单进行招标采购和计价。肢解前后的物理总量必须保持一致,不能发生化学变化;清单项目设置既要利于评估和比价,又要便于成本管理。境外造价专业人员称为“测量师”;而“测量”就是忠实反映客观事实,不能带有个人主观意志。例如,沟槽土方以米计量,因为设计图纸并无沟宽、放坡等数据,无以测量土方体积;再例如,马镫不列入钢筋工程量,因其不是设计图纸而是施工方案的内容。

1.2 “工艺肢解”采购与定额计价

定额价格是指定施工方法、施工环境、施工器具的施工工艺价格。定额计价就是将建设工程的施工方案肢解为各种施工工艺,列出清单进行采购和计价。但是,施工方案具有多样性;施工方案不同,施工工艺及其工程量有所不同,工程造价也不相同,所以,定额计价的合同价是不确定的。以蔬菜采购打个比方,清单计价犹如列出青菜、萝卜的清单进行采购和计价,而定额计价犹如列出“人工栽萝卜苗”、“小毛驴运水浇菜”之类的种菜工艺清单进行采购和计价;如果采用了“人工挑水浇菜”工艺,就可现场签证,按实结算,变更合同价。这就是定额计价无法控制工程造价的根本原因。

1.3 清单计价与定额计价的本质性差异

在定额计价中,业主必然要求采购价廉物美的施工方案而承包商必然要求采用利润最大化的施工方案,双方必然因此发生激烈冲突。在清单计价中,无论采用什么施工方案,清单项目的综合单价不变,因为这是商品单价!招标人应提出工程零部件产品的采购标准、功能、质量等要求,而不能指定与产品质量无关的施工工艺或工程特征,以便形成优胜劣汰的市场经济竞争。
清单计价是采购建设工程本身,而定额计价是采购营造建设工程的某个施工方案;两者的根本差异并非计价方法不相同,而是采购对象的性质不相同。

2 措施项目清单与其它项目清单

2.1 现场临时加工厂与开办费(措施项目) 清单

普通产品在工厂生产。厂房、道路等固定资产的折旧费可以准确地分摊到每一件产品的生产成本中。
建设工程在业主的地盘上生产,承包商需要在现场建造一些临时设施进行施工。这些设施的成本难以分摊到工程零部件产品的成本中。例如,承包商需要建造一些临时工棚,其数量受具体工程和现场条件的制约;一樘木门应分摊多少临时工棚费,这是难以计算的;而数以百计的清单项目都要计算临时工棚分摊费,这显然不切实际,因此,通常将这类成本列出一张清单,由承包商报价包干。由于这是建造一座“现场临时加工厂”的费用,境外称之为承包商的“开办费”。
内墙抹灰成本应包含脚手架费用,因为这是内墙抹灰的“私用措施”,而外墙脚手架是外墙、外梁、外柱等零部件共用的“公用措施”,难以将其成本分摊给有关零部件,因此应将其列入开办费清单。沟槽土方也是难以分摊其成本的公用措施,但列入工程量清单而不列入开办费清单,因其工程量随基础、管道等零部件产品的工程量变化而变化,并与现场地质有关。
《计价规范》将开办费清单称为“措施项目清单”,但包含了砼产品的模板、支架等私用措施项目,这与国际惯例不相同。在手工计算的低科技时代,砼产品以立方米计量;由于每一立方米砼产品中模板、支架的数量不相同,导致砼产品无法比价,因此模板、支架需要单列计价。如果砼楼板以平方米计量,模板、支架应包含在报价中而无须单列计价;但砼楼板的厚度不同,其价格就不相同,因而会出现许多砼楼板的清单项目。而在高科技时代,这样计量是合理可行的创新。

2.2 工程索赔与其它项目清单

建设工程在现场生产,存在不可预见风险,并有技术复杂、建设期长等特点,因而有工程索赔的规定。招标人应评估工程风险,预测出需要调价、换算和可能发生索赔的项目,列出“其它项目清单”供投标人报价,以免将来发生造价扯皮。招标人还可列出暂定金额和指定金额项目。例如,列出大理石材料并暂定其单价,并按实际采购单价结算;再例如,列出业主指定分包项目和分包价,并由承包商签定分包合同。此外,还要列出计日工以及采保费和总包管理费的报价项目等。

3 总结

综上所述,工程量清单计价的基本原理如下: