首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单/梁仁壮

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 12:42:16   浏览:9712   来源:法律资料网
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首次业主大会会议费用凭啥由开发商埋单

梁仁壮


2008年11月24日北京市建委、 市社会办、 市民政局、市规划委四部门联合制定了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》(下称《规则》),2008年12月12日该《规则》取得市政府同意并转发(京政办发[2008]54号)。


该规则从业主大会会议的筹备、召开、业主委员会的设立运作等诸多方面做了详细规定,补充了《物业管理条例》中相应规定不完善、缺乏可操作性等不足方面,对指导和规范北京市范围内住宅物业管理、业主大会、业主委员会设立及运行起到重要作用。


但是,《规则》中的一些规定有违背法律层面规范性文件的嫌疑。比如:《规则》第12条第2款规定:筹备召开首次业主大会会议所需费用由开发建设单位承担。


本博主以为,该规定缺乏常理逻辑及相应法律依据。


从常理而言,购房人从开发商处购买物业,双方之间属于房屋买卖合同关系,开发商将符合法律要求的房屋交付业主后,其房屋买卖合同项下的各项义务就已经履行完毕。购房人成为业主后,对于如何在自己物业所属物业区域内有效行使自己在物业管理方面的业主权问题(建筑物区分所有权问题),属于小区内各业主之间以及与相应政府管理部门之间的法律关系,此时和房屋出售方开发商已经没有必然的法律关系,由开发商对已经属于房屋买卖合同之外业主在物业管理方面行使权利需要承担的费用埋单,确实有违公平和常理逻辑。当然,在小区房屋未完全售出之前,对于未出售的房屋而言,开发商就是业主,因此,此时对于整个物业区域而言,开发商既是房屋出售方,同时也是业主之一,而且可能还是占有专用建筑面积最大的业主。但是,这也不应当成为开发商独家承担筹备召开首次业主大会会议所需费用的理由,因为业主大会的筹备、召开是要服务于整个物业区域的,受益人是物业区域内的全体业主,对全体业主均受益的行为,其发生成本由一个业主(开发商)来独自承担,显属不当。有人会说,开发商嘛,有钱,这点费用算几个子。但我们这里要讨论的问题不是能不能付得起的问题,而是该不该付的问题;就如同刑法上强调的不是杀与不杀的问题,而是该杀还是不该杀的问题。


从法律层面规范而言,无论是人大制定的《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”一章中,还是国务院颁布的行政法规《物业管理条例》中,均未对筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定。北京市政府作为直辖市政府,根据《立法法》的相关规定,即“省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定: (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;  (二)属于本行政区域的具体行政管理事项”可以依法制定相应规章。但对于筹备和召开首次业主大会所发生费用的分担问题做出规定,既不属于“执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项”,因为相应的法律、行政法规、地方性法规中还没有相应规定,也没有授权地方政府就此事项制定规章;同时,也不属于“本行政区域的具体行政管理事项”,因为物业管理及业主大会召开方面的规定在全国住宅区中都有发生,不专属与北京市区域内的具体行政管理事项。因此,北京市政府的该项规定并没有法律层面的依据。


当然,我们可以理解。在现实生活中,法律归法律,问题归问题,没有法律规定的问题行政机关也还是需要妥善解决,做出一定的权宜之计。鉴于开发商对于一般业主而言算是富人,且有时又是物业区域内的最大业主,因此让开发商来承担筹备和召开首次业主大会所需费用,于情而言也不为过。而且,对于市建委、市规委这样的行政部门,对于房地产开发公司而言,一般对它们都是比较敬重的,毕竟项目的规划审批、商品房预售销售等诸多房地产项目正常运转都离不开这些部门的行政许可。因此,市建委、市规委的文件,开发尚在执行起来应该是不会有问题的,可以解决实际问题。但毕竟“依法治国”是国家的政治主张,以后在条件成熟时这个问题还应当以法律的方式合法解决。

梁仁壮律师博客:http://blog.sina.com.cn/liangrenzhuang


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甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省干旱受灾群众基本生活用水应急救助暂行办法的通知

甘肃省人民政府办公厅


甘肃省人民政府办公厅关于印发甘肃省干旱受灾群众基本生活用水应急救助暂行办法的通知

甘政办发[2010]126号


各市、自治州人民政府,省政府有关部门:
《甘肃省干旱受灾群众基本生活用水应急救助暂行办法》已经省政府同意,现予印发,请遵照执行。

二○一○年六月十八日




甘肃省干旱受灾群众基本生活

用水应急救助暂行办法


第一章 总 则

第一条 为了健全我省应对干旱灾害紧急救助体系和运行机制,及时、有序、高效地开展受灾群众基本生活用水困难救助工作,根据《国家自然灾害救助应急预案》、《民政部救灾应急工作规程》和《甘肃省自然灾害救助应急预案》以及国务院和省政府有关做好灾害救助工作的有关文件精神,制定本办法。
第二条 干旱受灾群众基本生活用水困难救助工作要以科学发展观为指导,树立“以民为本、为民解困、为民服务”的救助工作宗旨,坚持救助工作分级负责、救助资金分级负担,政府补助、社会互助、群众自救,突出重点、兼顾一般和专款专用、公开、公平、公正的原则。
第三条 救助范围及对象为本省行政区域内因干旱灾害造成基本生活用水困难、需政府救助的农村居民(户籍在灾区当地),重点保障无自救能力的五保户、低保户和重点优抚对象及其他原因造成临时困难的群众。

第二章 应急响应

第四条 省级启动应急响应的条件:因干旱灾害造成群众基本生活用水困难,需政府救助人口达到200万人以上,启动Ⅰ级响应;200万人以下,150万人以上,启动Ⅱ级响应;150万人以下,100万人以上,启动Ⅲ级响应;100万人以下,80万人以上,启动Ⅳ级响应。
第五条 市州或所属县市区特别是常年干旱的重点县市区,因干旱灾害造成农村受灾群众基本生活用水困难人口分别达到当地农业人口的25%、20%、15%、10%时,启动省级相应的Ⅰ至Ⅳ级应急响应。对救助能力特别薄弱或少数民族地区等特殊情况,上述标准可酌情降低。
第六条 应急响应坚持自下而上、逐级启动的原则。市州启动应急响应条件应低于省级启动应急响应的条件。省民政厅在接到市州启动应急响应报告后,依据启动条件,向省政府提出适时启动(或提高)相应等级应急响应的建议,由省政府决定或同意进入相应等级的应急响应。
第七条 灾情发生后,县市区民政部门要及时核定干旱受灾范围,摸清群众基本生活用水困难情况,按报灾程序和要求及时上报灾情;市州民政部门要对本行政区域内的干旱受灾情况及时汇总上报。各级民政部门上报灾情前,必须与水利、气象、农牧等部门进行灾情会商,确保灾情数据准确。

第三章 资金管理

第八条 应急救助资金来源为各级财政列支的自然灾害救助资金、社会捐助资金等。
第九条 各级财政要根据近年来本地区因干旱灾害造成群众基本生活用水困难情况,列支自然灾害救助资金,并建立自然灾害救助资金自然增长机制。
第十条 达到省级启动应急响应条件的灾情,由省级财政根据Ⅰ至Ⅳ级应急响应等级和需要补助资金总额,分别按80%、60%、50%、40%的比例给予补助。财政省直管县市按20%、40%、50%、60%的比例配套救助资金;其他县
市区由市县两级财政按20%、40%、50%、60%的比例配套救助资金(具体分担比例由市县两级商定)。
第十一条 救助资金由县市区财政部门根据同级民政部门审批确定的救助对象花名册,直接拨付到乡镇惠农专户,按照“一册明、一折统”发放程序,及时发放到户。
第十二条 救助资金实行专户管理、封闭运行。资金支出和救助情况要定期向社会公布,接受公众和媒体监督,确保救助资金专款专用。

第四章 救助措施

第十三条 达不到各级应急救助条件,但因干旱灾害造成部分群众基本生活用水困难的地区,县市区人民政府要积极动员受灾群众采取亲邻结对,一帮一、一带一,水旱相济、山川互助、以川济山等措施,妥善解决好受灾群众基本生活用水问题。
第十四条 达到应急救助条件的灾情,各级人民政府应启动相应等级应急响应,对群众基本生活用水困难实施分类救助,对有一定自救能力的受灾群众,根据取水距离分类给予适当救助;对无自救能力的受灾群众,给予全额救助。
第十五条 县市区人民政府要按照就近选择水源的原则,合理划分群众取水范围,确保群众有序取水和饮水安全。

第五章 救助标准及程序

第十六条 干旱受灾群众救助标准为每人每天6公斤基本生活用水。除无自救能力受灾群众享受全额救助外,其他受灾群众按实际取水距离分近、远、极远3类(即2公里—10公里为近距离,10公里—30公里为远距离,30公里以上为极远距离),分别按实际水价(含运费)的20%、40%、60%的比例按月救助。
第十七条 受灾群众基本生活用水应急救助时限为省级启动应急响应之日起至旱情缓解到低于省级应急响应条件为止。
第十八条 救助对象按照个人申请、村民评议、乡镇审核、县市区民政部门审批、县乡村三级公示的程序确定并造册登记,逐级建立《干旱受灾群众基本生活用水应急救助台
账》。

第六章 组织领导

第十九条 县市区人民政府要成立以分管领导为组长,民政、水利、财政、发展改革、监察等部门负责人为成员的干旱受灾群众基本生活用水应急救助工作领导小组,加强领导,统筹协调,分工负责,抓好落实,确保救助工作顺利开展。
民政部门负责救助对象的摸底、审核、确认和资金分配工作。同时,建立灾害信息员队伍和灾情监测报告制度,及时核查上报灾情,确保救助工作有序实施。
水利部门负责本行政区域内水源的合理调配,确保群众有序取水和饮水安全。
财政部门负责救助资金管理,确保资金列支和及时拨付。
发展改革部门负责解决群众基本生活用水困难中长期规划的制定以及项目的实施,逐步从根本上解决群众饮水困难问题。
监察部门负责监督资金的使用和管理,确保资金专款专用。

第七章 责任追究

第二十条 对虚报、瞒报灾情或不按程序要求上报灾情、灾情数据未与同级防汛抗旱部门会商,导致灾情数据不一致等问题,由省级主管部门在全省范围内通报批评;造成严重影响需要给予行政处分的,由处分决定机关依据《中华人民共和国公务员法》等相关法律法规,对相关责任人给予行政处分。
第二十一条 各级纪检、监察、审计、财政、民政部门要加强对救助资金使用管理的监督检查,对贪污私分、虚报冒领、截留克扣、挤占挪用救助资金以及失职渎职、疏于管理、迟滞拨付补助资金造成严重后果等违法违纪行为,要迅速查办,并依据有关法律法规追究有关人员的纪律责任和法律责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究其刑事责任。

第八章 附 则

第二十二条 各地参照本办法,制定实施细则。
第二十三条 本办法自印发之日起执行。
第二十四条 本办法由省民政厅负责解释。



海口市人民政府关于印发本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理暂行办法的通知

海南省海口市人民政府


海府〔2007〕2号


海口市人民政府关于印发本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理暂行办法的通知

各区人民政府,市政府直属各单位:
《海口市本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理暂行办法》已经十三届市政府第65次常务会议审议通过,现予印发。



二○○七年一月十日


海口市本级财政支持
农业产业贷款贴息资金管理暂行办法

第一条 为规范市本级财政支持农业产业贷款贴息资金管理,提高财政贴息资金使用效益,加快农业和农村经济结构战略性调整,促进本市农业增效、农民增收和农村经济发展,结合本市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事农产品培育、生产、加工和流通等项目的个人、企业及其他组织申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金适用本办法。
第三条 本办法所称支持农业产业贷款贴息资金是指市本级财政在一定时期内,根据国家宏观经济形势和本市财政政策目标,利用财政贴息的调控功能,对符合规定条件的承贷人在金融机构的贷款利息给予的财政补贴。
第四条 支持农业产业贷款贴息应当遵循“政府适当贴息,个人履约还本,金融机构自主放贷”的原则。
第五条 每年支持农业产业贷款贴息要符合市委、市政府当年制定的农业产业政策。
第六条 符合以下条件的个人、企业及其他组织可申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金:
(一)从事农产品生产、加工和流通的市级以上农业产业化龙头企业及其他组织;
(二)从事培育、研发和引进名、优、新品种以及农产品包装、储藏、加工和保鲜等关键技术和设备的科研机构;
(三)从事农产品生产和加工,成员达60 户以上的经济合作组织;
(四)产品达到出岛、出口标准或年加工额达100 万元以上的农产品加工企业及其他组织;
(五)生猪存栏量达2000 头以上的养猪专业户或5000 头以上的企业及其他组织;
(六)鸡、鸭存栏量达10 万只以上的禽类养殖专业户或鸡、鸭存栏量达30 万只以上的企业及其他组织;
(七)种猪存栏量达300 头以上的专业户或种猪存栏量达2000 头以上的企业及其他组织;
(八)年出苗量达200 万只以上的种禽场;
(九)种植示范基地面积达200 亩以上的个人或种植示范基地面积达500 亩以上的企业及其他组织;
(十)农产品年运销量达5000 吨以上的运销专业户或农产品年运销量达10000 吨以上的企业及其他组织;
(十一)养殖面积达10 亩以上的水产养殖专业户或养殖面积达50 亩以上的企业及其他组织;
(十二)造船载重达80 吨以上的个人或造船载重达100 吨以上的企业及其他组织;
(十三)其他符合市本级财政支持农业产业贷款贴息资金扶持条件的对象。
第七条 市本级财政支持农业产业贷款贴息按实际贷款额度和金融机构同期同档次的基准利率计算。金融机构实行贷款浮动利率的,浮动部分由贷款人自行承担。
第八条 个人可获得的市本级财政支持农业产业贷款年贴息资金不超过50 万元,企业及其他组织可获得的市本级财政支持农业产业贷款年贴息不超过100 万元。贴息期限为1 至3 年,同一个项目、同一个业主在同一个贴息期限内只能享受一次贷款贴息。
第九条 申请本级财政支持农业产业贷款贴息资金应当按以下程序办理:
(一)申请人以书面形式向本市金融机构提出贷款申请;
(二)金融机构做出同意贷款意见后,申请人应持相关材料向市农业或渔业行政主管部门申请办理支持农业产业贷款贴息手续;
(三)市农业、渔业行政主管部门应当自受理申请之日起5 个工作日内进行审核,由市农业行政主管部门负责汇总,报市政府审批后予以实施。
第十条 支持农业产业贷款贴息实行半年申报制度,贷款利息由申请人先行支付,每半年终了后7 个工作日内,申请人凭金融机构提供的已付息凭证,向市农业或渔业行政主管部门申请拨付贷款贴息资金,市财政行政主管部门应当根据市农业、渔业行政主管部门的意见予以拨付。
第十一条 支持农业产业贷款贴息资金纳入市级财政年度支出预算管理。市财政行政主管部门应当设立本级财政支持农业产业贷款贴息资金专户,每年市财政预算经市人大批准后,市财政行政主管部门应当将年度预算的支持农业产业贷款贴息资金划拨到本级财政支持农业产业贷款贴息资金专户,实行专户管理,专款专用。
第十二条 有下列情形之一的,终止市本级财政支持农业产业贷款贴息:
(一)申请人擅自改变贷款用途的;
(二)项目因故中止,申请人不另行实施新项目的;
(三)申请人对贷款贴息项目提前还贷的;
(四)申请人在项目实施过程中有弄虚作假行为的。
第十三条 申请市本级财政支持农业产业贷款贴息资金的单位和个人,必须提供真实材料和凭证,如有弄虚作假者,一经发现并核实,全部追回贴息资金并登记申请人的不良信用记录。
第十四条 市财政、审计行政主管部门应当对市本级财政支持农业产业贷款贴息资金的使用实施监督管理。对违反规定截留、挤占、挪用的依法予以处理。
第十五条 本《办法》所称的“以上”包含本数。
第十六条 本《办法》具体应用中的问题由市农业行政主管部门负责解释。
第十七条 本《办法》自发布之日起执行。